Несмотря на активизацию интернет-торговли, торговые центры «хоронить» еще рано
Угрожает ли сегодня минским торговым центрам интернет-торговля и каких мировых брендов стоит ждать в Беларуси в ближайшее время, «Ежедневнику» рассказал старший аналитик компании Colliers International в Беларуси Сергей Сенкевич.
– С какими проблемами сегодня сталкивается рынок торговой недвижимости?
– Сегодня очевидных проблем нет. Если сравнивать с недавним кризисным периодом конца 2014-2016 годов, то теперь рынок чувствует себя вполне стабильно. Дело в том, что «здоровье» сегмента сильно зависит от «здоровья» главного потребителя торговых площадей – розничной торговли, которая она выглядит вполне оптимистично. Продолжается рост РТО с довольно высокими темпами: 9,1% по итогам III кварталов. Этому сопутствует рост реальных располагаемых денежных доходов. Плюс население по-прежнему остается чистым продавцом валюты, и из обмененных на рубли средств львиная доля направляется на потребительский рынок. По некоторым оценкам, «проедается» до 75% от проданной валюты.
Я бы сказал, что теперь можно констатировать не проблемы рынка в целом, а проблемы отдельных торговых объектов. Они, конечно, есть у многих. Например, у торговых центров старых форматов со специфическими мелкими арендаторами, которым теперь сложно конкурировать с крупной сетевой торговлей.
В то же время даже современная торговля постепенно начинает ощущать конкурентное влияние электронной интернет-торговли. Особенно чувствительно влияние крупных игроков интернет-розницы на рынок торговли бытовой техникой и электроникой, инструментами. Здесь реакция традиционной торговли была ожидаемой, и последние события, связанные с сетью «Корона-Техно», тому подтверждение.
Еще с чем сталкиваются объекты торговой недвижимости – дефицитом брэндов. Понятно желание каждого ТЦ быть уникальным. А не получается. Поскольку в товарных группах представлен очень ограниченный круг игроков. В итоге мы имеем однотипные «клоны» арендаторов в большинстве торговых центров.
– В последние годы растут торговые площади, при этом насколько качественными можно назвать новые торговые объекты?
– Качество многих крупных торговых объектов, построенных в последнее время, заметно выросло. Согласитесь, что сравнивать, например, «Галерею» и «Дана Молл» с теми объектами, которые были еще лет 5-7 назад, не приходится. Хотя, если взять для сравнения, к примеру, самый старый из крупных коммерческих ТЦ – «Экспобел», то не так и далеко рынок продвинулся. А если сравнивать наши объекты с крупными ТРЦ и моллами, которые есть даже на сопредельных рынках в Москве, Варшаве и других столицах, то нам еще есть на кого ориентироваться и к чему стремиться.
И девелоперы постепенно будут стремиться. Раньше низкая конкуренция и ненасыщенность предложения не стимулировала особо заострять внимание на качестве. Теперь рынок «просто площадей» довольно насыщен, надо как-то выделяться. И мы видим, что, работая над новыми проектами, как, например, ожидаемым к вводу ТРЦ Palazzo, собственники серьезно прорабатывают вопрос качества исполнения и качества наполнения.
– Как сегодня обстоят дела с вакантностью площадей в новых торговых центрах?
– Здесь тоже у всех по-разному, зависит от объекта. Но в целом у всех положительный прогресс. Сложности были, пока собственники не привлекли крупных арендаторов, выполняющих роль магнитов. А когда в тех же «Дана Молл» и «Грин Сити» открылись магазины группы «Индитекс», следом подтянулись и другие арендаторы, что существенно сократило уровень свободных площадей.
В ТРЦ GalleriaMinsk немножко другая ситуация, связанная с множеством этажей. Поэтому если с заполняемостью 1-2 этажа проблем нет, то выше уже интерес арендаторов падает и вакантность выше.
В торговых центрах старых форматов тоже ситуация неравнозначная. Например, их высокая концентрация в районе Комаровского рынка. И если, к примеру, в ТЦ «Импуль» практически нулевая вакантность, то у некоторых других в этой зоне свободно порядка 25-30% помещений.
– Насколько сегодня актуальна для владельцев торговых центров проблема ротации арендаторов? Что они должны делать, чтобы удержать арендатора?
– Сейчас этот процесс притормозился. Очень частные и заметные случаи ротации были в 2016 году и частично в 2017-ом. А в текущем году эти случаи скорее единичные и особых беспокойств у собственников торговых объектов не вызывают. Но и в те периоды это были скорее не вопросы взаимоотношений собственника и арендатора, а вопросы влияния кризиса на рынок розницы.
Правда, замечу, это не повод собственникам успокаиваться. Ведь даже в кризис в тех ТЦ, где был поток покупателей, арендаторы не уходили, пользуясь принципом «от добра добра не ищут». И наоборот, когда арендатор видит, что он платит эксплуатационные расходы, а при этом общественные места такие, что туда страшно войти; отчисления на маркетинг делает, а мероприятий, направленных на привлечение покупателей, нет. Понятное дело, что намекнув собственнику один-второй раз и не увидев в ответ положительной реакции и изменений, он уйдет туда, где эта работа ведется.
– Давайте поговорим о брендах. Каких из них стоит ждать в Беларуси в ближайшее время? И почему у нас так долго вообще не было никаких брендов?
– В настоящее время у всех на слуху, что вот-вот на рынок придут H&M и NewYorker. Но пока информация об их приходе и открытии исходит от кого угодно, кроме самих официальных представителей брэндов. Поэтому мы пока воздержимся от оптимистичных комментариев на данный счет.
А задержки с приходом известных брэндов были в отсутствии подходящих торговых объектов. Та же группа Inditex знакомилась с Минском уже много лет назад. И допускаем, что открыла бы магазины параллельно с открытием, например, в Вильнюсе. Но негде было. У таких крупных компаний, как правило, существует собственный лист требований к объектам торговой недвижимости. И до появления на рынке «Дана Молл» и «Грин Сити» никто элементарно и близко не соответствовал требованиям. Это снова возвращает нас к качеству проектов строящихся зданий торговых центров.
– Ну а когда бренды направятся в регионы?
– Когда регионы, как в последнее время столица, предложат качественные объекты, тогда их станут рассматривать и брэнды. Допустимую выручку с метра арендуемой площади наверняка вполне обеспечат, например, и Гродно, и Брест, а вот самих этих «метров» пока обеспечить не могут. Своеобразной «лакмусовой бумажкой» послужит в ближайший период ТРЦ «Тринити» в Гродно.
– Можно ли как-то изменить ситуацию, связанную с тем, что наш покупатель зачастую не находит в Беларуси приятного соотношения: цена-качество и предпочитают зарубежный шопинг отечественному?
– Я бы сказал, что постепенно, по мере открытия брэндовых магазинов, ситуация начинает меняться в лучшую сторону. Но не всегда все зависит от ритейлеров. Например, одна и та же вещь, которая поставляется, допустим, из Испании на полку аналогичных магазинов Вильнюса и Минска, в Литву попадает как на внутренний рынок, не включает сумм таможенных платежей, а у нас, к примеру, уже +20% к цене в Вильнюсе. Ну и остальные налоги могут быть не в нашу пользу. Вот отсюда и всплывает эта разница, о которой очень часто обыватели говорят в комментариях: типа, я на прошлой неделе был в Белостоке, там такая же курточка стоила на 15 евро дешевле, чем в минском магазине.
Ну и поведение потребителей. Уже замечено, что в последние годы очень многие белорусы отправляются в тот же Вильнюс не чисто шоппинга ради, а с целью времяпрепровождения. А шоппинг стал уже не основной, а сопутствующей целью поездки. Так что даже если мы полностью и по ассортименту, и по цене сравняемся с Вильнюсом, Белостоком и Варшавой, это не значит, что мы полностью остановим шопинг-туры со стороны наших граждан. Да и нет в этом необходимости.
– В целом, как бы вы оценили перспективы рынка торговой недвижимости?
– Рынок стал и в ближайшее время станет еще более конкурентным. Если еще лет 10 назад, и даже менее, речь шла о простом насыщении рынка торговыми площадями, поскольку их крайне не хватало как арендаторам, так и конечным потребителям, то теперь этот вопрос снят. Теперь надо работать над качеством. Причем, как над качеством новых заявленных проектов, так и прорабатывать вопросы реконцепции собственникам торговых объектов, построенных ранее. Коренным образом меняется состав ритейлеров, арендаторов, и дальше этот процесс будет активизироваться. Вот под него надо и подстраиваться.
А в общем, торговая недвижимость нужна и будет востребованной, даже несмотря на активизацию электронной торговли. Так что «хоронить» этот рынок точно еще рано.
Источник: