Вырастут ли ставки аренды офисов в 2018 году?
Начало года – время, когда арендаторы поднимают вопрос о снижении ставок аренды. Однако в 2018 году вопросы задают уже и собственники офисов, только не о снижении, а о возможном повышении ставок. Насколько оно обосновано в 2018 году?
По данным «ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА», за 2017 год ставки предложения аренды офисов в бизнес-центрах в среднем выросли от 5% до 16%. Но специалисты сразу поясняют, что это лишь ставки предложения, и во многом отражают лишь желания собственников. В то время как приемлемый для рынка уровень арендных ставок, на начало января 2018 года сформирован на следующем уровне:
• класс «А» = 30 EUR/кв. м. с НДС;
• класс «В+» = 16 EUR/кв. м. с НДС;
• класс «В» = 10 EUR/кв. м. с НДС;
• класс «С» = 7 EUR/кв. м. с НДС.
"В настоящее время на уровень ставок все в большей степени оказывает влияние уменьшающийся объем свободных офисов", — высказал мнение руководитель «ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА» Андрей Астрейко.
Оптимизм в стабильности рубля
Определенный оптимизм арендаторам внушает экономическая стабильность, и в частности тот факт, что с момента последнего скачка курса валют прошло уже 2 года.
Стабильность белорусского рубля важна в первую очередь для арендаторов, поскольку большинство из них по части выручки «привязаны» именно к нему. В ситуации отсутствия экономических потрясений, арендаторы чаще начинают задумываться об улучшении условий работы – смене офиса на более комфортный, современный, просторный и т.п. И не только задумываться, но и переходить к реальным действиям.
Так до сих пор в Минске остается достаточно компаний различного масштаба, которые арендовали офис еще в период их дефицита, выбрав его в спешке, из того, что было. И по определенным причинам, до сих пор вынуждены были оставаться в нем, свыкаясь с дискомфортом неподходящих планировок, отсутствием функциональных благ цивилизации и т.п.
Свободных офисов все меньше
Несмотря на то, что совокупная офисная площадь действующих бизнес-центров Минска на начало 2018 года составляла порядка 917 тыс. кв. м., объем свободных и предлагаемых в аренду офисов был очень мал — порядка 2 тыс. кв. м. или менее 3% от объема рынка. При этом большая часть свободных офисов приходилась на классы «В» и «С».
По словам Андрея Астрейко, за 2017 год объем вакантных площадей уменьшился более чем наполовину, стартовав в январе с отметки 57 тыс. кв. м. Причина столь динамичного снижения отчасти кроется в снижении объемов ввода новых бизнес-центров. Например, за 2017 год в Минске было введено в эксплуатацию всего лишь 20,7 тыс. кв. м. офисных площадей в бизнес-центрах, что на 70% ниже показателя ввода за 2016 года. В то время как объем поглощения офисов (сдача в аренду) за 2017 год составил порядка 66 тыс. кв. м.
* — объем поглощения может быть выше прогнозируемого за счет выхода ранее не позиционируемых на рынке объектов, а также тех офисных площадей, которые до этого придерживались собственниками бизнес-центров для возможного расширения имеющихся арендаторов.
"В текущем году существенное изменение ситуации в отношении предложения площадей в аренду не предвидится, т.е. переизбытка площадей и выход из дефицита на профицит ждать не стоит. Все потому, что несмотря на увеличение объема ввода до 45 тыс. кв. м., объем поглощения прогнозируется, как минимум, на этом же уровне, а скорее всего даже и больше. Многое будет зависеть от экономической ситуации в стране. К тому же превалирующая доля вводимых площадей будет относится к классам «В» и «С». Поэтому сложности с выбором просторных офисов в 2018 году продолжит быть актуальной", — рассказал Андрей Астрейко.
500+ в дефиците
Наиболее отчетливо нехватка офисов большого метража (500+ кв. м.) проявляется в сегменте качественных офисов, и в частности по классу «В+».
"Кто-то может возразить, что в настоящее время качественных офисов достаточно – причем в бизнес-центрах не только классов «А» и «В+», но даже и «В». Но, во-первых, они в преобладающем большинстве имеют небольшую площадь, а во-вторых, не всегда подходят арендатору.
Например, крупные компании все чаще при поиске офиса начинают с выбора бизнес-центра, а уже потом непосредственно офиса. В 2017 году к такому подходу пришли и компании среднего формата. И на наш взгляд, это логично — ведь, даже несмотря на то, что сам офис может быть сверхсовременным, бизнес-центр может не подойти. И в бизнес-центре для компаний важно очень многое: начиная от таких внешних признаков, как респектабельность входной группы, реализация зоны рецепции, и заканчивая технологической начинкой и уровнем сервиса, предоставляемым арендаторам.
В результате этого, собственники бизнес-центров класса «В+» в 2018 году будут иметь рычаг давления на арендаторов за счет ограниченного предложения крупных офисных площадей", — уверен Андрей Астрейко.
Вкладывать в офисы снова выгодно
Еще один фактор, который пока еще не существенно, но все же начинает оказывать влияние, это их инвестиционная привлекательность.
"В связи с наблюдавшимся в 2014-2015 годах снижением арендных ставок, у многих сложилось мнение, что доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости снизилась до совсем неинтересных значений. Однако это не так. Сейчас при сдаче в аренду офисов в бизнес-центрах можно рассчитывать на доходность порядка 7% годовых после уплаты налогов, что значительно выше доходности депозитов, и выше даже некоторых валютных облигаций", — рассказал эсперт.
Однако Андрей Астрейко предостерегает — не каждый офисный объект сможет обеспечить подобную доходность. В то же время наиболее ликвидные офисы могут давать доходность и выше 7% — например доходность офисов с действующими договорами аренды составляет 11-12% годовых.
Типичная инвестиционная сделка выглядит следующим образом: офис площадью порядка 100 кв. м. в бизнес-центре класса «В» приобретается по стоимости порядка 1300-1500 USD/кв. м. с НДС (в зависимости от типа планировки и качества отделки), и в последующем сдается в аренду по ставке 12-14 EUR/кв. м. с НДС.
"При инвестиционной покупке офиса, помимо его стоимости, необходимо тщательно анализировать его текущую и прогнозируемую привлекательность для арендаторов. Ведь именно этим будет определяться его доходность в период окупаемости. Достаточно примеров, когда в течение первых нескольких лет объект приносит ожидаемую доходность, а в последующем инвестор сталкивается с большими трудностями при поиске арендаторов.
Когда мы ищем объекты для инвестирования, мы изучаем запросы арендаторов по каждому из сегментов качества в динамике, оцениваем не только сам офис, но и бизнес-центр, в котором он располагается: учитываем текущее и перспективное окружение, а также планы по вводу новых площадей и многое другое. Только в этом случае можно объективно оценить ликвидность того или иного офиса, в то время как многие исходят лишь из цены и качества отделки", — рассказал Андрей Астрейко.
До конца 2018 года…
По мнению Андрея Астрейко, при сохранении текущей экономической ситуации, в 2018 году рост ставок аренды возможен в первую очередь по классу «В+», поскольку именно в этом сегменте будет увеличиваться неудовлетворенный спрос. Это обусловлено тем, что спрос будет и далее смещаться в сторону объектов, введенных в эксплуатацию в 2014-2017 годы. При этом объекты должны обладать улучшенными технико-эксплуатационными (система энергосбережения, кондиционирование, система контроля доступа и т.п.) и архитектурно-планировочными (архитектурное решение объекта, площадь и конфигурация этажа, вертикальные коммуникации и т.п.) характеристиками.
Требования арендаторов будут ужесточаться, вследствие чего преимущественно будут рассматриваться объекты с высокой транспортной доступностью, имеющие как в своем составе, так и в окружении развитую инфраструктуру и обеспеченные достаточным количеством парковочных мест.
Источник: