Офисные приоритеты – что выбирают арендаторы и покупатели?

Существует мнение, что рынок офисной недвижимости Минска пришел в себя после кризисного периода 2015-2016 годов. В доказательство приводят показатели роста ставок предложения аренды и цен продажи — в среднем на 5% и 10% соответственно. Так ли это?

Как это было

В 2015-2016 годах рынок недвижимости Минска «обвалился». Ставки и цены на офисы упали практически наполовину. Нередки были случаи, когда до падения рынка офисные площади строились по 2 тыс. долларов за кв. м. в расчете их последующей сдачи в аренду по 25 евро за кв. м., а в фазе падения рынок мог предложить только 13-15 евро за кв. м. И продать такие площади по цене, за которую купили, тоже не получалось. В результате, этот период существенно пошатнул доверие инвесторов различного формата и масштаба к недвижимости, как к инструменту вложения денег. И поэтому в последние несколько лет компании предпочитают не покупать площади, а арендовать их.

К 2017-му году ситуация стабилизировалась. Как и валютный курс — ключевой фактор, влияющий на цены и ставки, поскольку подавляющее большинство компаний получали доходы в белорусских рублях, а значит рост валют увеличивал для них стоимость аренды/покупки. Кроме того, ввиду уменьшившихся объемов ввода новых бизнес-центров, стал формироваться дефицит предложения. Свободные на то время офисные площади быстро заняли и в 2018 году уже можно было говорить о формировании дефицита офисов площадью 500+ кв. м.

В настоящее время…

По данным отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица», рынок офисной недвижимости Минска условно можно разделить на две части: первая, это современная офисная недвижимость, представленная бизнес-центрами, а вторая, это встроенные офисные помещения в иных объектах недвижимости — например, в жилых домах, торговых центрах и т.п.

Преобладающая доля офисов располагается в бизнес-центрах, под которыми, согласно классификации бизнес-центров, разработанной «Твоей столицей» для Минска в 2016 года, понимаются объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию с 1996 года, офисная площадь которых составляет более 3000 кв. м. В то время как доля офисных помещений среди встроенных коммерческих помещений — очень мала, поскольку преобладающее большинство встроенных помещений используется в качестве торговых или оказания услуг.

На начало мая 2019 года в Минске насчитывалось 129 бизнес-центров, совокупной офисной площадью очень близкой к 1 млн кв. м. А вот количество и совокупный объем встроенных офисных помещений, по словам аналитиков, определить не представляется возможным. Во-первых, потому как жилищное строительство идет интенсивными темпами и постоянно вводятся в эксплуатацию новые жилые дома. А во-вторых — коммерческие помещения, расположенные в них, зачастую и при этом не единожды, меняют свое функциональное назначение – например, с административного на торговое и/или оказания услуг и т.п. Этому способствуют изменения в законодательстве последних лет, которые упростили механизм изменения функционального назначения нежилого помещения.

Что выбирают арендаторы?

Из результатов проведенного порталом ProMetr.by (Путеводитель по бизнес-центрам) опроса среди потенциальных арендаторов на тему факторов, влияющих на выбор офиса, следует, что:

для 37% опрошенных фактор размещения офиса в бизнес-центре не важен – главное, чтобы офис соответствовал важным для них параметрам; только 23% опрошенных рассматривают исключительно бизнес-центры столько же респондентов (23%) на первое место ставят не формат объекта недвижимости, где будет располагаться офис, а доступность ставки аренды; лишь 17% ответивших на опрос рассматривают под размещение офиса лишь встроенные коммерческие помещения.

В качестве наиболее желанного для арендаторов фактора выступает наличие в шаговой доступности от офиса станции метро – так считают 26% опрошенных. На втором и третьем местах рейтинга предпочтений арендаторов находятся, казалось бы, такие простые факторы, как возможность открытия окон и бесплатная парковка в окружении.

На поставленный вопрос о том, какие факторы заставят отказаться от офиса, на первом месте находится недостаток санузлов (31%), на втором — неподходящая планировка (30%), на третьем — невозможность открытия окон (24%), и на четвертом – отсутствие кондиционирования (15%).

Что касается внутренней отделки офиса, то большинство участвовавших в опросе потенциальных арендаторов (53%) готовы были сделать отделку собственными силами. Сторонников обязательного наличия безукоризненной отделки в сдаваемом в аренду офисе порядка 46%. И лишь 1% опрошенных ответили, что готовы рассмотреть любые варианты. Причем под формулировкой «любые варианты», вполне возможно, что скрыт ценовой фактор.

Прокомментировать результаты опроса мы попросили руководителя «Твоя столица • Недвижимость для бизнеса» Руслана Орлова.

— Бизнес-центры привлекают арендаторов сформированным деловым окружением, инфраструктурой и сервисом для арендаторов. В бизнес-центрах компании могут позволить себе организовать обособленное пространство и создать необходимые условия для работы – например, когда арендуется целый этаж бизнес-центра. А обслуживание и прочие вспомогательные функции ложатся на управляющую бизнес-центром компанию.

В то же время встроенные помещения выбирают те арендаторы, для которых важна близость пешеходных потоков – например, для размещения клиентского офиса.

Но в любом случае, вне зависимости от того, офис располагается в бизнес-центре или в ином объекте недвижимости, для арендаторов важно территориальное расположение — в первую очередь с хорошей доступностью общественным транспортом. Именно поэтому для многих важно наличие метро хотя бы в пешеходной доступности.

По словам представителя «Твоей столицы», наиболее востребованной является свободная планировка офиса, или так называемый open-space. Она позволяет в большинстве случаев, путем установки перегородок, приспособить офисные площади под различные потребности рабочего процесса. В то же время, кабинетная планировка загоняет арендаторов в определенные рамки, когда не площади трансформируются под арендатора, а арендатор вынужден рассаживать людей в соответствии с планировкой.

— К фактору, на который раньше не обращали внимание, а сейчас наоборот, на котором постоянно акцентируют внимание – является возможность открытия окон. Лет пять назад, некоторые новые бизнес-центры выходили на рынок с отсутствующей возможностью открытия окон. Компенсировать отсутствие доступа извне офиса должна была мощная система вентиляции и кондиционирования. Но как показала практика, в реальности не всегда она справлялась как надо. И поэтому уже впоследствии, в некоторых бизнес-центрах остекление подверглось модернизации с целью добавления возможности открытия окон.

Что касается кондиционирования, то его наличие в офисе уже считается нормой, а не приятной опцией. Поэтому сейчас многие офисные здания, в которых изначально не было предусмотрено центральное кондиционирование, оснащаются выносными блоками.

Что выбирают покупатели?

Объем сделок на рынке купли-продажи существенно меньше чем на рынке аренды. Но объемы все равно впечатляют: всего за 2018 год было продано порядка 55 тыс. кв. м. офисных площадей, из которых преобладающая часть (32,8 тыс. кв. м.) приходилась на встроенные административные помещения. Наибольшим спросом среди покупателей пользуются помещения площадью до 100 кв. м. – сделок с такими помещениями порядка 70%.

— Основная доля покупателей коммерческих помещений представлена инвесторами –физлицами, которые приобретают помещения для последующей сдачи в аренду. Этим и обусловлен тот факт, что большинство проданных помещений имеют небольшую площадь.

 

Резюме

По мнению Руслана Орлова, в настоящее время рынок офисной недвижимости Минска здоров и активен. А при сохранении экономической стабильности в стране – имеет большой потенциал.

— Объективных предпосылок к ощутимому росту ставок аренды и цен до конца года мы не видим. Впрочем, как и к их снижению. Но это при условии сохранения текущей экономической ситуации, и в частности, обменных курсов валют.

Существующий дефицит больших площадей в сегменте бизнес-центров в течение 2019 года снизится, поскольку будут появляться новые бизнес-центры. До конца года ожидается появление 40 тыс. кв. м. Поэтому градус дефицита постепенно уменьшается.

Не исключено, что в классе «В+» до конца года ставки предложения аренды поднимутся на 5-7%, но ставки по реальным сделкам скорее всего останутся на том же уровне. Будет увеличиваться лишь скидка, предоставляемая при заключении договора аренды.

Что касается встроенных помещений, то здесь так же нет условий для роста ставок: выбор широкий, а большие площади в этом сегменте не столь востребованы. Поэтому на рост ставок рассчитывать не стоит.

Источник: ej.by